經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)-中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)北京8月30日訊（記者 馬常艷） 8月29日，國(guó)家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室《中國(guó)住房金融發(fā)展報(bào)告（2019）》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“報(bào)告”）在北京發(fā)布。報(bào)告認(rèn)為，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)已是中國(guó)經(jīng)濟(jì)金融體系的系統(tǒng)重要性領(lǐng)域，在未來(lái)可能成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)金融領(lǐng)域最大的“灰犀?！?。對(duì)此，必須保持高度警覺(jué)。

北京樓宇。（中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)資料圖 佟勝良/攝）

報(bào)告顯示，中國(guó)住房金融20年的發(fā)展可以用“高速”二字來(lái)概括。一級(jí)市場(chǎng)方面：個(gè)人住房貸款余額由1998年的0.07萬(wàn)億元上升至2018年的25.75萬(wàn)億元，增長(zhǎng)了366.9倍，年均復(fù)合增長(zhǎng)率為36.46%；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額由2004年的0.78萬(wàn)億元上升至2018年的10.19萬(wàn)億元，增長(zhǎng)了12.1倍，年均復(fù)合增長(zhǎng)率為10.20%。二級(jí)市場(chǎng)方面: RMBS余額由2005年的30.17億元上升至2018年的7477.61億元，增長(zhǎng)了246.8倍，年均復(fù)合增長(zhǎng)率為19.18%； REITs余額由2014年的96.05億元上升至2018年的730.23億元，增長(zhǎng)了6.6倍，年均復(fù)合增長(zhǎng)率為66.05%。

住房金融的大發(fā)展對(duì)居民生活條件的改善和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)作出巨大貢獻(xiàn)：2016年中國(guó)居民人均住房建筑面積達(dá)到40.8平方米，人均超過(guò)俄羅斯，戶(hù)均甚至超過(guò)德國(guó)和荷蘭；2016年房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比例達(dá)到42.4%，從房地產(chǎn)投資對(duì)GDP的貢獻(xiàn)率來(lái)看，金融危機(jī)后保持在20%，發(fā)揮了經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)“壓艙石”的作用。

國(guó)家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室房地產(chǎn)金融研究中心主任蔡真指出，中國(guó)住房金融的大發(fā)展不僅作出了巨大貢獻(xiàn)，也形成了房?jī)r(jià)泡沫。2005年之前住房金融政策基本以扶持房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展為主，2005年之后調(diào)控成為主基調(diào)。2005 年以來(lái)，住房金融經(jīng)歷了四輪調(diào)控，其中從緊的調(diào)控時(shí)間長(zhǎng)且見(jiàn)效慢，放松的調(diào)控時(shí)間短且見(jiàn)效快，總體而言調(diào)控效果不佳。

他認(rèn)為，中國(guó)住房金融存在三個(gè)深層次問(wèn)題：第一，住房金融支持的方向有失偏頗，表現(xiàn)為“輕租重售”；第二，住房金融性質(zhì)定位不清晰，經(jīng)歷了從商業(yè)性金融主導(dǎo)向政策性金融主導(dǎo)的轉(zhuǎn)變，此后以公積金為主體的制度又被邊緣化；第三，住房金融缺乏頂層設(shè)計(jì)，既沒(méi)有住房金融相關(guān)法律支撐又缺乏專(zhuān)業(yè)的監(jiān)管機(jī)構(gòu)，住房金融的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)體系也不盡合理。

為防止房地產(chǎn)市場(chǎng)成為 “灰犀?！?，報(bào)告建議，遵循“穩(wěn)”字當(dāng)頭的原則，在穩(wěn)房?jī)r(jià)同時(shí)有重點(diǎn)、有選擇地降杠桿。首先，居民部門(mén)杠桿上升空間有限，保持既有政策即可。一方面，居民購(gòu)房意愿已明顯下降，房?jī)r(jià)上漲預(yù)期也得以扭轉(zhuǎn)；另一方面，個(gè)人住房貸款占國(guó)有銀行貸款比例高達(dá)30%，必須堅(jiān)持“底線(xiàn)思維”，防止房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)向銀行傳導(dǎo)。其次，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)成為重點(diǎn)治理對(duì)象。最后，關(guān)于地方政府的土地財(cái)政以及隱性債務(wù)問(wèn)題，應(yīng)針對(duì)不同城市采取分而治之的策略。